Alte Gärtnerei – Stellungnahme der ZWH zum Bebauungsplan B-603-72 – Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

Vom 25.11. bis 19.12.2025 lief das Verfahren der frühen Beteiligung für den Bebauungsplan B-603-72 „Alte Gärtnerei“ in Heinersdorf. Die Zukunftswerkstatt Heinersdorf hat den Prozess aufmerksam begleitet und eine Stellungnahme zu den Plänen abgeben:

Stellungnahme zum Bebauungsplan B-603-72 „Alte Gärtnerei“ – Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

Sehr geehrte Damen und Herren, Berlin – Heinersdorf, den 16.12.2025

In Auswertung der Informationsveranstaltung am 25.11.2025 sowie der generellen Sichtung der B-Planunterlagen im November und Dezember 2025 möchten wir folgende Anregungen und Bedenken mitteilen.

Generell

Die städtebauliche Entwicklung des B-Plangebietes „Alte Gärtnerei“ sollte in Art und Maß der Nutzung im Kontext der vorhandenen städtebaulichen Struktur im Ortskern Heinersdorf erfolgen. Anschluss und Orientierung an vorhandener Bebauung wäre wünschenswert. Insbesondere die Höhenentwicklung sollte sich an der vorhandenen Bebauung orientieren. Der Wasserturm und der Kirchturm der Heinersdorfer Kirche sollten im alten Dorfkern die Höhendominanten bleiben.
Der Siegerentwurf des Wettbewerbs wurde mit vorliegender Planunterlage deutlich weiterentwickelt und verändert. Die geplante Anzahl von nun 600 WE innerhalb des Plangebietes und die damit zu erwartenden etwa 1.200 EW zusätzlich im Dorfkern von Heinersdorf innerhalb einer sehr kleinen Fläche erhöhen den Nutzungsdruck auf Verkehrsflächen und Versorgungseinrichtungen erheblich. Wir bitten in diesem Zusammenhang um Prüfung, welches Maß an Bebauung in Heinersdorf tatsächlich verträglich ist. Insbesondere die erforderlichen Versorgungeinrichtungen sollten innerhalb des Bebauungsplangebietes nachgewiesen werden.
Die geplanten urbanen Gebiete MU1 bis MU3 ermöglichen anteilig mehr Wohnnutzung im Verhältnis zur gewerblichen Nutzung im Vergleich zum MI (Mischgebiet). Wir erwarten eine angemessene Berücksichtigung von Versorgungs- und sozialen Einrichtungen bezogen auf die hohe Anzahl neuer Einwohner. Die Anzahl der Wohnungen sollte in diesem Bereich begrenzt werden.
Es fehlen alle Angaben zum Maß der baulichen Nutzung der einzelnen Flächenbereiche. Zum Verständnis einer B-Planunterlage gehört eine entsprechende GFZ / GRZ Angabe.
Begrüßt werden die geplanten Durchwegungen für Fußgänger und Radfahrer über die Sicherung von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung oder Geh-, Fahr- und Leitungsrechte.
Das Planungsziel der Verkehrsberuhigung auf der Blankenburger Straße südlich der Abzweigung von N1 Richtung Rothenbacher Straße wird begrüßt. Allerdings ist es im aktuellen Planstand zum B-Plan noch nicht deutlich ablesbar.
Der kleine Platz an der Kreuzung von Romain-Rolland-Straße und N1/Rothenbachstraße wird grundsätzlich begrüßt. Allerdings sollte eine gute Aufenthaltsqualität an diesem verkehrsreichen Ort durch eine angemessene Gestaltung gewährleistet werden.

WA 1

Teilbereich Roman Rolland-Straße-Neukirchstraße-alte Hödurstraße:

Die im Innenraum platzierten Kubaturen mit III+Staffel ist insbesondere vor den Hintergrund von Abstandsflächen sowie der Festlegung eines grünen Innenhofbereiches gut und ermöglichen noch ausreichend Entwurfsspielraum in einer späteren Hochbauplanung.
Die Blockrandweiterführung aus dem Bestand zum Schließen des Blocks erscheint sinnvoll.
Die gegenüber dem Bestand in der Romain-Rolland-Straße höhere Geschossigkeit von IV bis IV+2 Staffel bzw. IV+Staffel an der neuen Umgehungsstraße N1 sollte nochmals überprüft werden. Eine detaillierte Begründung der geplanten Anzahl der WE sowie der Geschossigkeiten wäre wünschenswert. Der grundsätzliche Ansatz, die Straße N1 aus immissionsschutzrechtlichen Gründen von Geschosswohnungsbau flankieren zu lassen, wird geteilt.

Teilbereich Neukirchstraße – Blankenburger Straße-Neue Umgehungsstraße:

Der Raum zwischen den freistehenden Einzelkuben an der Neukirchstraße und den Kubaturen des „Blockrandes“ zur neuen Umgehungsstraße erscheint hier sehr knapp bemessen, wenn man sich die Geschosse der neuen Kubaturen anschaut.Die höhere Geschossigkeit der 4 Kuben wirft zudem einen erhöhten Entwicklungs- und Spekulationsschatten auf die Grundstücke gegenüber.

WA 2 / WA 3

Die Festsetzung von grünen Innenhofbereichen, insbesondere die Dimension, ist sehr positiv. Die Kubatur als Blockrand zur neuen Umgehungsstraße hin auszuführen ist konsequent und aus unserer Sicht sinnvoll.
Auch hier sind die höheren Geschossigkeiten im WA 2 entlang von N1 denkbar. Für die Baugebiete WA 2 und WA 3 ist ebenfalls damit zu rechnen, dass die geplanten Geschossigkeiten Entwicklungs- und Spekulationsschatten auf die angrenzenden Grundstücke werfen.

MU 1 / MU 3

Grundsätzlich werden die in den WA-Bereichen gemachten Kubaturansätzen in den beiden angrenzenden MU-Bereichen fortgeführt. Im MU1 wird positiv gesehen, dass der Anschluss an die Blockrandbebauung an der Romain-Rolland-Straße gesucht wird. Die geplanten Geschossigkeiten sollten überdacht werden.
Das im MU zulässige Maß der Nutzung einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 3,0 erscheint deutlich zu hoch und sollte im weiteren Planungsverlauf deutlich reduziert, präzisiert und begründet werden.
Der grundsätzliche Ansatz, die Straße N1 aus immissionsschutzrechtlichen Gründen von Geschosswohnungsbau flankieren zu lassen, wird geteilt. Allerdings sollten die Erdgeschoßzonen durch Geschäfte oder Restaurants belebt werden.

MU 2

In diesem Bereich fällt stark negativ auf, dass es keine klare Ausdifferenzierung von Kubaturen und Nutzungsarten gibt. Zudem wird hier ein Geschossigkeit von bis zu VIII zugelassen. 8 Geschosse an dieser Stelle in Heinersdorf werfen einen unregulierbaren Entwicklungs- und Spekulationsschatten auf die benachbarten Grundstücke. Außerdem erscheint eine achtgeschossige Bebauung an diesem Standort städtebaulich nicht im Kontext mit der vorhandenen Bebauung zu stehen. Wenn am Standort eine größere Höhenentwicklung ermöglicht werden soll, wäre eine präzise Abgrenzung der dafür vorgesehenen Fläche erforderlich. Eine Festsetzung von Geschossigkeiten von I-VIII im gesamten MU2 ist nicht eindeutig. Eine städtebauliche Ordnung wird damit nicht hergestellt.

Fazit

Generell fehlen die Angaben und Vorgaben über das Maß der baulichen Nutzung in allen Teilflächen des Geltungsgebietes des B-Planes.
Insbesondere die Hochpunkte in den Grenzbereichen des Geltungsgebietes des B-Planes werfen einen gefährlichen Entwicklungs- und Spekulationsschatten auf die angrenzenden Flächen, da die angrenzenden Gebiete nicht durch B-Plan-Vorgaben geschützt sind.
Am deutlichsten wird das im MU2 Gebiet. Hier stehen den möglichen 8 Geschossen lediglich II+Staffel Einfamilienhäuser gegenüber.
Insgesamt sollten die Planungen in Art und Maß der Bebauung angemessen und im Kontext mit der im nahen Umfeld umgebenden Bebauung in Heinersdorf entwickelt werden.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Heinrich Burhorst

Hier geht es zur Stellungnahme der ZWH als PDF.